Как купить дом? Техническая экспертиза и правовой статус объекта недвижимости
2 июня, 2021Для большинства из нас покупка дома — это очень серьезная инвестиция. Этот шаг часто связан с большими эмоциями, а нередко и с большим стрессом. Чтобы облегчить принятие решения, мы предлагаем, на что следует обратить внимание при покупке дома, как проверить юридический статус недвижимости и что должна включать в себя оценка технического состояния здания.
На что обратить внимание при покупке дома?
Содержание:
В Интернете мы можем легко найти ряд более или менее крупных рекламных порталов по продаже недвижимости. Мы также можем решить воспользоваться услугами профессионального агента, который поможет нам найти предложение, соответствующее ранее установленным ориентирам. Независимо от того, как пойдет поиск дома мечты для нашей семьи, мы не должны принимать поспешных решений. Конечно, случается, что, несмотря на все наши усилия, не все можно проверить и предугадать до покупки, но стоит приложить некоторые усилия, чтобы свести риск неприятных сюрпризов к абсолютному минимуму. А если вас интересует агентство недвижимости, переходите по ссылке opera prima ялта
Предварительный отбор
При поиске идеального дома для своей семьи следует сначала составить список пунктов, выполнение которых для нас принципиально важно, а также тех вопросов, в которых мы можем позволить себе пойти на небольшие уступки. Это поможет нам предварительно отобрать наиболее интересные предложения.
Прежде чем приступить к проверке юридического статуса недвижимости или пригласить специалиста для оценки технического состояния здания, что может повлечь за собой дополнительные расходы, стоит подробнее рассмотреть конкретные предложения и подсчитать их основные преимущества и недостатки. Например, следует учитывать местоположение, удобное транспортное сообщение или наличие магазинов и основных услуг по соседству. Все чаще на рынке можно встретить предложения о продаже домов, расположенных в уединенном и живописном районе, но в то же время хорошо сообщающихся с большим городом или даже находящихся на его окраине.
Вместо того чтобы сразу восхищаться домом, который прекрасно выглядит на профессионально сделанных фотографиях, давайте внимательнее посмотрим на интересующую нас недвижимость и попытаемся «хладнокровно» оценить ее функциональность. Например, учтем планировку комнат, а также возможные террасы или балконы, и их расположение относительно сторон света. Рассмотрим также возможное назначение отдельных помещений. Такой предварительный анализ поможет нам ответить на вопрос, соответствует ли данный объект недвижимости основным требованиям и потребностям будущих покупателей жилья.
Как проверить юридический статус недвижимости?
К сожалению, найти дом мечты по доступной цене в хорошем районе — это еще не конец проблем. Прежде чем приступить к формальностям, связанным с покупкой, стоит убедиться, что в ближайшем будущем нас не ожидают неприятные сюрпризы, связанные с тем, как организовано пространство в непосредственной близости от участка, или с неясным правовым статусом, в котором находится недвижимость.
Проверка местного плана зонирования даст нам информацию, например, о том, не станет ли желаемый участок, который радовал нас тишиной и покоем, через несколько лет местом строительства транспортного узла или жилого комплекса. Мы можем проверить это сами, посетив соответствующий муниципальный или поселковый офис, или попросить продавца представить соответствующие документы.
Основным документом, благодаря которому мы можем определить правовой статус недвижимости, является так называемый земельный и ипотечный регистр. Согласно польскому законодательству, он является публичным, поэтому каждый, кто знает его номер, может с ним ознакомиться. Чтобы получить к нему доступ, достаточно просто попросить владельца отдать его вам. Если он откажется, мы, к сожалению, можем заподозрить, что ему есть что скрывать. Электронную версию документации можно легко найти на сайте Министерства юстиции
Основная информация, которую мы должны проверить, — это соответствие данных, содержащихся в земельной книге, а также вопросы, касающиеся права собственности на землю и здания. Обратим внимание на то, является ли продавец единственным законным владельцем недвижимости, и проанализируем записи, касающиеся возможных ограничений, претензий или ипотеки. Вы также должны убедиться, что участок не обременен так называемыми сервитутами, например, обязательством предоставить участок в распоряжение компаний, поставляющих воду или электроэнергию, в случае аварии. Перед заключением сделки необходимо дополнительно проверить в соответствующем городском или коммунальном управлении, нет ли других лиц, зарегистрированных в приобретаемом здании.
Также следует проверить, был ли выбранный нами дом построен в соответствии со строительным законодательством. Для этого необходимо запросить у нынешнего владельца разрешение на строительство и разрешение на заселение.
Оценка технического состояния здания — заключение и техническая экспертиза
Еще один важный шаг, который необходимо сделать до подписания договора купли-продажи, — оценить техническое состояние здания. При покупке недвижимости на вторичном рынке можно ожидать, что здание будет иметь следы эксплуатации, а некоторые его элементы просто износились с годами. Если у нас нет соответствующих знаний и опыта или просто есть сомнения, стоит обратиться за помощью к проверенному специалисту.
У нас есть две основные формы такой оценки, которые довольно часто путают друг с другом. Однако вы должны знать, что техническое заключение и экспертиза — это две разные услуги. Надежно выполненная техническая экспертиза основывается, прежде всего, на профессиональных, объективных расчетах. Это дает нам информацию о качестве выполненных строительных работ. Он проверяет, в частности, прочность конструктивных элементов — стен, перекрытий, перемычек, фундаментных балок, потолков или крыши, а также предоставляет нам информацию о возможных повреждениях, таких как плесень, сырость, трещины или разломы и способы их возможного ремонта. При необходимости он также ответит на вопрос, существует ли возможность внесения изменений в будущем. Полная техническая экспертиза включает точное документирование проведенных измерений, включая расчеты, фотографии, чертежи или диаграммы.
Техническое мнение, с другой стороны, гораздо менее глубокое. Эксперт обычно выдает его на основании проектной документации, имеющейся у владельца, и на основании проведенной проверки, используя собственный опыт и знания. Поэтому в некоторых ситуациях оно может оказаться неоднозначным и менее объективным, чем техническое заключение. Насколько точная оценка технического состояния здания нам понадобится, зависит от конкретной ситуации. Важно заказать его подготовку, сообщить подрядчику о цели его подготовки.
Использование такого рода услуг предполагает дополнительные расходы, но стоит иметь в виду, что их цена на самом деле очень низкая по сравнению со стоимостью дома или его возможного ремонта в будущем. Поэтому лучше поискать возможную экономию в другом месте.
Завершение покупки
Если оценка технического состояния здания не выявила серьезных нарушений, можно переходить к следующему этапу. Многие покупатели решают подписать так называемый предварительный договор. Вместе с ним продавцу обычно выдается задаток в размере около 10-20% от общей стоимости инвестиций. Это позволяет покупателю, например, получить необходимые средства, не беспокоясь о том, что за это время его желанные четыре угла будут проданы кому-то другому.
Следует знать, что окончательный договор купли-продажи должен быть составлен в форме нотариального акта. Вместе с его подписанием покупатель получает все необходимые документы, касающиеся недвижимости, такие как архитектурный проект, разрешение на строительство, журнал строительства или разрешение на использование и, конечно же, ключи. При покупке дома приходится считаться с необходимостью уплаты налога на гражданско-правовые сделки.
Как купить дом без стресса
Спешка и стресс — худшие из возможных советчиков при покупке дома. Стоит потратить много времени на принятие этого чрезвычайно важного решения, а при выборе конкретного предложения хорошо проанализировать все его преимущества и недостатки. Хотя проверка юридического статуса недвижимости и оценка технического состояния здания может занять некоторое время, стоит предпринять все самые важные шаги, чтобы свести к минимуму риск неприятных сюрпризов в будущем и действительно наслаждаться жизнью в собственных четырех стенах.
